Cirkelstad Haarlem-Kennemerland: Bedrijventerrein MAAK-Haarlem uitgebreid en opgeknapt door middel van circulaire financiering

Bijeenkomst Cirkelstad Haarlem-Kennemerland: Terugblik circulaire financiering, renovatie en uitbreiding bij bedrijvenpark MAAK

MAAK Haarlem is een inspirerende plek voor innovatieve en circulaire maakbedrijven in Haarlem. De komende 10 jaar is het plan om het aantal MAAK bedrijven uit te breiden van ca. 40 naar meer dan 100. Hiervoor zal zo’n 8000m2 bedrijfsruimte worden toegevoegd en worden de bestaande gebouwen uit de jaren 30 verduurzaamd. Circulair financieren is nog niet de standaard. Voor MAAK Haarlem bleek de oplossing een combinatie van community financiering en een lening met gemeentelijke garantie.

Voorafgaand aan de bijeenkomst op 15 januari gaf Brigitte Kool een rondleiding over het terrein. De bijeenkomst vond plaats in de gezamenlijke presentatieruimte: de MAAK arena. Hans van Eeden en Matthijs Bakker, mede-eigenaren van MAAK Haarlem, presenteerde de uitbreidingsplannen voor het terrein en het gekozen investeringsmodel. Gerard van Baar, Head of consulting bij Ilfa, vertelde hoe zij treasury inzetten voor een duurzame financiële toekomst en lichtte toe hoe zij MAAK Haarlem hebben geadviseerd.
Bert Krikke, directeur Cirkelstad, nam ons mee in de doelstellingen van de Community Circulair Financieren. Daarna gaf hij samen met Lucie Jansen, consultant bij Copper8, een inkijken in de Circular Scorecard Real Estate.

MAAK Haarlem – context en meerwaarde

Het MAAK terrein is ruim 10 jaar geleden ontwikkeld op de voormalige gemeentewerf van Haarlem als plek voor innovatieve en circulaire maakbedrijven. De clustering van startende en groeiende bedrijven biedt voordelen, zoals gedeelde voorzieningen, zichtbaarheid, kennisuitwisseling en ruimte voor samenwerking en experiment. De gezamenlijke (buiten)ruimtes en programmering worden ingezet om de community te versterken, samen met sociale partners, onderwijsinstellingen en de gemeente.

Waarom en hoe doorontwikkelen

Hans vertelt dat dit deels voortkomt uit de maatschappelijke doelstelling om toekomstbestendige werkgelegenheid mee te laten groeien met het toenemende aantal inwoners. Groei geeft ook de mogelijkheid voor meer kwalitatieve buitenruimtes en investeringen in natuur en waterbeheer Daarnaast betekent meer makers ook meer toevallige en gefaciliteerde kruisbestuivingen, en daar mee meer circulaire en sociale impact.

De plannen voor de komende jaren zijn:

–        bestaande hofstructuur doorzetten met natuur en water en dit ook gaan programmeren voor sport, recreatie, horeca.
–        doorontwikkeling van het C-District in samenwerking met gemeente Haarlem en de 3D Makerszone.
–        inzet op duurzame mobiliteit: deelvervoer voor cargo, fietsen (reparatiehub).
–        renovatie en nieuwbouw uiteraard circulair en biobased, deels op bestaande betonstructuren.
–        het opzetten van een collectief energie district.

Financieringsmodel MAAK Haarlem

MAAK Haarlem kreeg de kans om de panden van de gemeente over te nemen en nam daarbij de grond in erfpacht. Matthijs licht het belang van deze economische zelfstandigheid toe om vast te kunnen houden aan het concept: selectief zijn in huurders die je aantrekt, niet gericht op winstmaximalisatie maar op innovatie en circulariteit en versterking van de MAAK-identiteit. Met dit concept voor herontwikkeling ging MAAK Haarlem op zoek naar financiering.

In eerste instantie leek de businesscase sluitend om zelfstandig een lening te krijgen. Door stijgende bouwkosten en door de toegenomen rente, bleken de uitgangspunten niet meer haalbaar. Doordat de gemeente het belang van de plek voor de stad in ziet, was het mogelijk om een gemeentelijke garantie voor de lening te krijgen.

De volgende fase bestaat uit het ophalen van eigen vermogen in de vorm van community financiering. Dit gebeurt in eerste instantie bij de MAAKers zelf in de vorm van converteerbare obligaties die na de bouwperiode worden omgezet in aandelen. Door deze vorm te kiezen ontstaat eigenaarschap in de community van maakbedrijven. In een volgende financieringsronde kunnen ook deelnemers uit de bredere Haarlemse gemeenschap participeren.

Ilfa – rol van de financier

Toen Ilfa betrokken werd bij MAAK Haarlem was het uitgangpunt snel helder: ‘het moet financierbaar zijn’. Daarnaast was het betrekken van de community een belangrijk uitgangspunt ‘beleggen met beleving’. Ilfa is actief op het gebied van treasury, debt advisory en ESG-proof financieren, onder andere voor non-profitorganisaties, zorginstellingen en de UvA.

Gerard vertelt dat de gelaagde financiering voor MAAK – pizza financiering met zekerheden lasagne – niet gebruikelijk is voor banken. Een eerdere bank trok zich terug vanwege de risico’s die zij zagen bij community financiering. Triodos, die de lening wel verstrekte, heeft ervaring met deze vorm van financiering. Daarnaast nam de rol van de gemeente als garantsteller onzekerheid bij de bank weg. Lambert de Pater, accountmanager financiering bij Triodosbank: “dat gemeente Haarlem deze rol pakte is niet gebruikelijk maar maakt wel een wereld van verschil. We hopen dat deze manier van samenwerken tussen overheid, bank en soortgelijke ontwikkelingen als MAAK Haarlem vaker voor gaan komen”.

Cirkelstad en de Circular Scorecard Real Estate

Circulariteit blijkt lastig te vertalen naar financiële criteria. Bert neemt ons kort mee in de ambities van Cirkelstad om de kloof tussen circulaire ambities voor de gebouwde omgeving en financiële besluitvorming te verkleinen

Vanuit het programma Circulair Financieren en Beleggen ontwikkelt Cirkelstad samen met Copper8 de Circular Scorecard Real Estate (CSRE). Deze tool brengt kansen en risico’s van circulaire projecten in beeld en stelt financiële instellingen in staat om circulariteit vast te leggen in voorwaarden of bijvoorbeeld te koppelen aan een rentekorting. Aan de hand van een live inkijk in de tool laat Lucie zien welke waarden aan de verschillende indicatoren kunnen worden gekoppeld.

Waar Het Nieuwe Normaal focust op de circulariteit van het gebouw, kijkt de CSRE breder en neemt onder andere toekomstige Europese regelgeving mee. De scores zijn ontwikkeld in overleg met marktpartijen. Financiers kunnen zelf bepalen welke onderdelen zij zwaarder laten meewegen. De CSRE zal binnenkort als publiek toegankelijke tool op de Cirkelstad-website verschijnen.

Geleerde lessen:

– Zolang circulair financieren nog niet de norm is, kan een gemeentelijke garantiestelling een doorslaggevende rol spelen in het wegnemen van risico’s voor banken.
– Economische zelfstandigheid van vastgoed is cruciaal om maatschappelijke en circulaire doelen vast te kunnen houden.
– Community financiering als mogelijkheid om het eigen vermogen te vergroten én als middel voor betrokkenheid en eigenaarschap
– De Circulair Scorecard Real Estate is een nuttige tool om circulaire waarde financieel bespreekbaar en toetsbaar te maken
– Samenwerking en vertrouwen tussen ondernemers, financiers, adviseurs en overheid is essentieel om circulaire gebiedsontwikkeling mogelijk te maken.

Meer informatie en meedoen

Wil je meer weten over dit project en/of in contact komen met een van de sprekers? Neem contact op met spinner Katrien Joosten (Haarlem/Kennemerland).  Mail naar haarlem@cirkelstad.nl