De ‘circulaire’ uitdaging van ‘refurbished’ koopwoningen

Voor een doorbraak in circulair ‘refurbished’ bouwen op korte termijn zijn ervaringsprojecten nodig. Daarom wordt bij deze vanuit de TU Delft een open uitnodiging geplaatst naar gemeenten en ontwikkelaars en waar mogelijk de combinatie, om pilot locaties aan te dragen, om daar samen met kopers, partners uit de bouwsector en de universiteit de ‘refurbished’ circulaire woningbouw de maximaal kans voor toekomstige ontwikkeling te geven.

Lees hieronder alle details van deze uitnodiging.

Circulair bouwen leidt tot een andere manier van denken en bouwen. Door BPD-ontwikkeling wordt op het Zeeburgereiland met 19 koopwoningen geëxperimenteerd, om met kopers al in de nieuwbouw zoveel mogelijk ‘refurbished’ materialen toe te passen, welke bij bestaande materialen depots verkrijgbaar zijn. Het is een pilot project omdat kopers de mogelijkheden onvoldoende kennen en de optie nog niet van een ontwikkelaar verwachten. Interessant is hoe kopers met dit aanbod omgaan waarvoor ze kiezen en wat we daarvan leren om deze ontwikkeling landelijk een stimulans te geven (Sanders and Van Timmeren, 2018). [MOOC https://www.youtube.com/watch?v=COqSxFcf198].

De huidige praktijk van het circulair bouwen richt zich overigens vooral op het demontabel bouwen van nieuwbouw, zodat bij sloop bij einde levensloop materialen opnieuw gebruikt kunnen worden. Het benaderen van gebouwen bestaande uit demontabele delen grijpt daarbij terug op de bouwtechniek van de jaren zestig van de vorige eeuw gedomineerd door het gedachtegoed van John Habraken (Habraken, 1961). De demontabele optie dwingt impliciet af dat nieuwbouw uit duurzame materialen worden opgebouwd, hetgeen kan worden gestimuleerd door leveranciers materiaaleigenaar te laten zijn en blijven, gekoppeld aan leaseconstructies als geïntroduceerd door de architect Thomas Rau (Rau and Oberhuber, 2017). Kwaliteitscertificaten als Breeam zijn aan deze benaderingswijze gekoppeld. De aanpak heeft direct invloed op de selectie van materialen voor de bouw en stimuleert daarmee de duurzame materialen ontwikkeling. Het circulaire hergebruik van bouwmaterialen, anders dan bij gebruik van ‘refurbished’ bouwmaterialen (Lansink and De Vries-in’t Veld, 2010) vindt echter pas op termijn plaats bij de uiteindelijke sloop, over 50 tot 200 jaar.

De eerste ontwikkeling voor ‘refurbished’ woningbouw vond vooral plaats in de huursector, vanwege het repeterende karakter in deze bouwsector. Voor de komende jaren is de verwachte ontwikkeling dat er vooral koopwoningen worden gebouwd, omdat de consument daarom vraagt en omdat de woningbouw productie van woningcorporaties vanwege betaalbaarheid sterk is afgenomen. Voor de energie transitie is het daardoor van belang dat de koopsector zich nu circulair ontwikkelt. Jaarlijks worden gemiddeld 15.000 woningen gesloopt, het moet praktisch mogelijk zijn daarvan op grote schaal bouwmaterialen ‘refurbished’ te hergebruiken. Uitgaande van een nieuwbouw productie van 60.000 a 80.000 woningen op jaarbasis en 60% herbruikbaarheid aan bouwmateriaal uit gesloopte woningen zou de doelstelling moeten zijn 20 – 30% hergebruik op woningniveau. Dit in vergelijk tot de landelijke praktijk van ca. 3% en het KOMST project van 7%.

Matching kopers en ontwikkelaars voor de ‘refurbished’ woningbouw

Voor een doorbraak in het gebruik van ‘refurbished’ bouwmaterialen in de nieuwbouw van koopwoningen is het nodig dat de circulaire match tussen kopers en ontwikkelaars wordt gemaakt, waarbij logischerwijs met de wensen van kopers, toekomstig gebruik en ontwikkelingen in de bouw rekening wordt gehouden. Voor kopers gaat het daarbij om meer dan het maken van keuzen uit het totaal aanbod aan nieuwbouw, de keuze voor een ‘refurbished’ circulaire woning beïnvloedt kopers hun levenswijze. Reden daarvoor is dat het gebruik van oude ‘refurbished’ materialen impliciet invloed heeft op de sfeer van de woning en de inrichting hetgeen bepalend kan zijn voor de persoonlijke performance en daarmee de omgang met anderen, buren en kennissen. Desondanks lijkt er een latente vraag onder kopers aanwezig te zijn gezien de belangstelling voor jaren dertig architectuur stijlen en ‘vintage’ interieurs over de afgelopen jaren.

Het aanbod aan ‘refurbished’ nieuwbouw woningen is echter minimaal, omdat er geen ervaring is en ontwikkelaars alsmede gemeenten elke potentieel risico van vertraging in de bouwproductie mijden. Het actief op grote schaal inzamelen van gesloopte bouwmaterialen wordt daarmee ook uitgesteld. De afgelopen jaren zijn vooral bestaande depots vanwege tekort aan belangstelling gesloten dan nieuwe geopend. Daarmee wordt de essentiële kans om het circulair bouwen op korte termijn een impuls te geven helaas naar de toekomst verschoven. Niet alleen de huursector ook de koopsector acteert in deze onvoldoende.

De praktijk leert dat een dergelijke ‘patstelling’ tussen kopers en producenten vooral alleen in de praktijk doorbroken kan worden. Professionals en consumenten zullen daarmee ervaring moeten opbouwen en gemeenten moeten leren hoe de juiste omgevingscondities daaraan kunnen worden meegegeven. Consumenten acteren namelijk op een veel kleinere schaal en met een kortere tijdshorizon dan professionals. Het gaat de koper van een nieuwbouw woning allereerst om zijn eigen woning en de betaalbaarheid daarvan terwijl de professionals van zowel ontwikkelaars als gemeenten vooral met de totale bouwopgave bezig zijn. Die twee werelden kunnen alleen ‘matchen’ als beide ‘kampen’ zich in elkaars belevingswereld verplaatsen. De consument moet begrijpen dat er binnen een ontwikkeling altijd beperkte keuze is omdat een ontwikkelaar een mate van kosten efficiëntie en kwalitatief resultaat moet behalen. Tot de professional moet doordringen dat ook elke individueel verkochte duurzame woning bijdraagt aan betere woningvoorraad op termijn.

Koplopers van beide zijden, mensen die ‘zendeling’ voor de duurzame woningbouw zijn, blijken de synergie tussen kopers en professionals te kunnen stimuleren, omdat elk koopbesluit uiteindelijk draait om wederzijds vertrouwen. Subsidies en stimulerende regelgeving vanuit overheidszijde blijken weinig resultaat te bewerkstelligen. Gemeenten moeten bij voorkeur positieve ervaringen door middel van ‘pilot’ projecten activeren waarbij de externe communicatie vooral niet moet worden vergeten (Sanders, 2014). Uit een vergelijk van het aantal en typen circulaire burgerinitiatieven eind 2017 in de steden Rotterdam en Amsterdam blijkt dat burgers en professionals ook leren van groepsprocessen en dat groene ontwikkelingen de motivatie om duurzaam te investeren bevorderen (Sanders and Van Timmeren, 2017)

 

Onderzoek behoefte voor de ‘refurbished’ woningbouw

Voor een doorbraak in circulair ‘refurbished’ bouwen op korte termijn zijn daarom ervaringsprojecten nodig waaraan ook research wordt verbonden zodat de resultaten kunnen worden gepubliceerd, populair en wetenschappelijk toegankelijk voor de burger en de professional. De Living-lab methodiek is daarvoor uitermate geschikt, omdat deze methodiek is ontwikkeld om burgers en professionals in gesprek te brengen, zodat keuzegedrag, motivaties en de onderliggende argumenten beschikbaar en duidelijk worden. Daarvoor zijn casestudies nodig hetgeen goed aansluit op de schaal van onderhavig project van BPD en vergelijkbare projecten. Wel is gewenst dat het onderzoek meerdere pilot locaties kan bevatten.

 

In Nederland wordt voor de komende decennia de bouw van een miljoen woningen voorbereid, hoofdzakelijk te realiseren in de vijf regionale georiënteerde steden Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht en Eindhoven. Waarmee deze gemeenten bij uitstek behoeftig zijn om de resultaten van beoogd onderzoek op basis van proefprojecten op te pakken. De praktijk leert dat ze zo met deze grootschalige bouwopgave druk zijn, dat deze grote gemeente nu voor proefprojecten en onderzoek weinig capaciteit hebben. Daarom is een beroep op de kleinere gemeente, op ontwikkelaars en de anderen deelnemers aan de bouwsector gewenst. Gezamenlijke moet deze uitdaging worden opgepakt, door kleine en grote gemeenten en alle betrokkenen opdat de praktijk van ‘refurbished’ circulaire woningbouw op de korte termijn tot een doorbraak komt..

Daarom wordt bij deze vanuit de TU Delft een open uitnodiging geplaatst naar gemeenten en ontwikkelaars en waar mogelijk de combinatie, om pilot locaties aan te dragen, om daar samen met kopers, partners uit de bouwsector en de universiteit de ‘refurbished’ circulaire woningbouw de maximaal kans voor toekomstige ontwikkeling te geven. Voor effectief onderzoek zijn 3 a 5 pilot locaties gewenst, waarbij het keuzegedrag van kopers in samenhang met het aanbod vanuit professionals en de logistieke condities wordt bestudeerd. Diepte ex-post onderzoek wordt voorgesteld, onderzoek waarbij de pilots worden gevolgd, resultaat op korte termijn beschikbaar komt en de kosten beperkt zijn. Als onderzoeksmethodieken wordt gebruik gemaakt van interviews, groepsgespreken per pilot en integrale Hackethon sessies, met verslaglegging en open publicatie.

Onderzoek op locatie, voor en met mensen

De belangrijkste doelstellingen op basis van voorgenoemde zijn: 1. Dat het circulair gebruik in de nieuwbouw van ‘refurbished’ bouwmaterialen meer dan heden met maximaal resultaat wordt toegepast, 2. Dat dit zo voortvarend wordt opgepakt dat de 1.000k nieuwe woningen waarvoor de bouw in de vijf grootste Deltametropool steden wordt gepland volgens deze circulaire aanpak worden gerealiseerd, 3.  Dat kopers en professionals in real setting pilots daaraan vooraf samen circulaire ervaring opdoen met zowel technische, organisatorische als financiële innovaties, en 4.Dat de leerpunten voor potentiele kopers, de overheid en de bouwsector worden gepubliceerd, populair en wetenschappelijk.

De ‘Centrale onderzoeksvraag’

‘Hoe kunnen kopers, ontwikkelaars en gemeenten in een productief samenspel komen dat het gebruik van ‘refurbished’ bouwmaterialen uit sloop maximaal integraal in de nieuwbouw wordt toegepast, opdat alle herbruikbare materialen uit de huidige sloop wordt hergebruikt.’

De ‘Onderliggende vragen’

  1. Hoeveel en welk hergebruik is in de woningbouw reeds sprake van, en wat is optioneel mogelijk onderverdeeld naar typologie, percentages ten aanzien van sloop en nieuwbouw.
  2. Als kopers keuzemogelijkheid wordt geboden, wat kiezen ze dan en waarom, en hoe relateert die keuze zich tot niet hergebruik gebonden keuzen, ook kwalitatief en financieel beschouwd.
  3. Hoe maken koper en bouwer de match om ‘refurbished’ materialen te gebruiken, wat zijn stimulerende kaders en wat zijn positieve handelingsperspectieven.
  4. In welke mate zijn materialen depots nodig alsmede waar en hoe kunnen de uit sloop voortgekomen materialen ‘refurbished’ worden, ook in relatie tot garantie verklaringen.
  5. Welk kader-scheppend comfort kunnen gemeenten en andere overheden bieden om het hergebruik van ‘refurbished’ bouwmaterialen uit sloop maximaal opnieuw te gebruiken.

Voorstel ‘Onderzoeksopzet’

  1. Een goede voldoende aanpak voor dit onderzoek is om de keuzen van kopers in samenhang met aanbod van ontwikkelaars in de gemeentelijke context, in kleinschalige pilot projectlocaties in verschillende steden te bestuderen, waaraan literatuur en locatie onderzoek als werkdossier de gedegen basis biedt.
  2. Omdat de woningbouwproductie de komende jaren van ca. 1.000.000 woningen in de vijf grootste gemeenten geconcentreerd wordt is het een goed voorstel van de vereniging Deltametropool om bij voorkeur uit te gaan van 5 pilot locaties gespreid over deze gemeenten: Amsterdam, Den Haag, Eindhoven, Rotterdam en Utrecht. Voor diversiteit in prijscategorieën zijn pilotlocatie van ca. 30 woningen gewenst.
  3. Als onderzoeksopzet is de Living-lab methodiek heel passend omdat de deelnemers inclusief stakeholders worden betrokken bij de data analyse en naar argumentaties en motivaties worden ondervraagt.
  4. Naast onderzoek van de pilots zijn bijeenkomsten om de resultaten van de pilots gezamenlijk te bespreken. De Hacketon methodiek past daarbij, waarbij met alle betrokken de conclusies worden besproken.
  5. Ervan uitgaande dat de pilot locaties gelijk starten wordt de doorlooptijd van het onderzoek op één jaar ingeschat waarbij het wetenschappelijk publiceren door de betrokken universiteit daarna plaats vindt.
  6. Het kostenplaatje voor de organisatie en het onderzoek inclusief Living-lab en Hacketon bijeenkomsten, onderzoek en publicaties worden geraamd op ca. 50.000 euro excl. BTW per locatie bij 5 locaties.

 

Dr. Fred Sanders MSc MBA, TU Delft, Architecture faculty, Urbanism department.

Bob Geldermans MSc PhD, AMS (Amsterdam Institute for Advanced Metropolitan Solutions)

< Bibliotheek Kortrijk volledig ontzorgd dankzij circulaire verlichting | Circulair inkopen (bouw)beurs en speed dates >