Cirkelstad Zuid-Holland: Inkoop conceptbouw en fabrieksbezoek The New Makers

Bijeenkomst Cirkelstad Zuid-Holland op 3 juni 2025 over ‘Inkoop conceptbouw en fabrieksbezoek The New Makers’

Op 3 juni organiseerde Cirkelstad het bedrijfsbezoek aan de biobased conceptbouwer The New Makers in Ridderkerk voor o.a. de gemeente Dordrecht, corporaties en de regionale keten. Doel van het bezoek was om meer handvaten te bieden voor gemeenten of corporaties om wel een project met circulair of biobased conceptbouw voor elkaar te krijgen.  Uit de sessie en de rondleiding kwamen waardevolle inzichten en invalshoeken die projectontwikkeling met hout en biobased woningen uit de fabriek wel mogelijk maken.

Biobased modulaire bouw mogelijk maken: Wat kunnen gemeentes anders doen?

Maarten Dalhuijsen van Summit Vastgoed trapte af. Hij gaf aan dat er vooralsnog wettelijk geen uitgangspunten zijn die biobased en modulaire bouw bevorderen. Toch gaf hij waardevolle inzichten mee:

Voor te ontwikkelen grond waar de gemeente eigenaar van is en waar pas over 5 jaar wordt gebouwd, is een kans om vroegtijdig te beginnen met gebiedsontwikkeling (placemaking) door op dit braakliggende terrein concept bouw tijdelijk te gebruiken voor  bijvoorbeeld studentenhuisvesting. Dit is een win-win, de grond wordt direct gebruikt, en de meeste concepten zijn flexibel in het gebruik, dus ook op langere termijn voor een andere doelgroep of op een andere plek in te zetten.

Bij sloop-nieuwbouw is soms een (deel van een) wijk her te bestemmen, waarbij een deel al gesloopt wordt. Dit biedt ruimte voor tijdelijke modulaire concepten. Omdat conceptbouw vaste maatvoering heeft helpt het te weten dat binnen het bestemmingsplan er een marge is van 10% van bebouwd oppervlakte om buiten de perceelgrens neer te zetten, zonder aanpassing van het bestemmingsplan.

Ook biedt conceptbouw kansen voor uitverhuizen van bewoners bij sloop-nieuwbouwprojecten. Omdat er flink veel sloop-nieuwbouw nog op stapel staat zou het voor woningcorporaties interessant kunnen zijn om gezamenlijk een flexfloot aan te schaffen om zo tijdelijke opvangcapaciteit in de buurt te zetten.

Geef bij de aanbesteding een beloning voor het integreren van tijdelijke conceptbouw, dan is de motivatie groter om ambities uit te voeren.

Tenslotte: Wees wendbaar als gemeente, de projectontwikkelaar is niet de baas.

Biobased conceptbouw in de praktijk: The New Makers…

Van oorsprong is The New Makers een architecten- en ingenieursbureau, en inmiddels dé biobased conceptbouwer in Zuid-Holland.

Matthijs Meijer van Putten vertelde over twee woningbouwprojecten van The New Makers, een verplaatsbaar en flexibele houtbouw project en een doelgroepbenadering, waar tijdelijke spoedzoekerswoningen in Haarlem, een kans biedt voor betaalbare sociale woningbouw op langere termijn.

The New Makers heeft als missie volledig circulair wonen betaalbaar en schaalbaar te maken. Dat doen ze door het volledige bouwproces – van ontwerp tot en met productie – te digitaliseren. Daardoor is er minder arbeid nodig voor ontwerp, engineering, productie en assemblage. Zo produceren ze volledige losmaakbare woningen (zoals de Uuthuuske en HoutenThuis), circulaire no waste keukens (NOWA) en prefab badkamers van biobased materialen. De prefab huizen zijn zo heel snel te plaatsen. Tijdens de rondleiding is duidelijk te zien hoe eenvoud, standaardisatie en robuuste kwaliteit hand in hand gaan.

Sociale woningbouw mogelijk, door tijdelijke huisvesting bijzondere doelgroepen

Het is The New Makers gelukt om in Haarlem voor 108 woningen voor spoedzoekers binnen 10 maanden sleutelklaar te realiseren vanaf het bestuurlijk commitment!

Succesvolle ingrediënten van deze ontwikkeling:

1. De gemeente had snel huisvesting nodig voor spoedzoekers en een locatie beschikbaar die pas na 5-6 jaar wordt ontwikkeld
2. De tijdelijke huisvestingskosten voor (Oekraïners) bijzondere doelgroepen is behoorlijk hoog, zoals in hotels etc. terwijl tegenover deze kosten geen andere winst is dan de tijdelijke opvang.
3. Terwijl voor hetzelfde geld conceptwoningen zijn te leasen. Deze zijn na de tijdelijke inzet voor spoedzoekers, zeer betaalbaar beschikbaar als sociale huurwoning in dezelfde vorm of bijvoorbeeld door 2 units te schakelen als gezinswoning of de indeling te veranderen.
4. De woningen voldoen zowel aan het programma van eisen van Aedes voor tijdelijke huisvesting, als het permanent bouwbesluit (100 jaar).
5. Met de lease is deze woning prijscompetitief
6. Snel: de oplevering is inmiddels mogelijk binnen 9 maanden van begin besluitvorming tot bouw
7. Slim proces: door de doelgroep en tijdelijke situatie is het mogelijk om te leasen in plaats van aanbesteden.

Het resultaat bleek nog een extra voordeel te kennen. Deze mini-wijk is leefbaarder. De bewoners kunnen zelf koken hebben eigen ruimte en zo zijn er minder openbare orde en gezondheidszorgkosten.

Geleerde lessen vanuit de casussen vanuit de deelnemers

• Neem vanaf de eerste fase van het project conceptbouw mee,
• Zorg dat ook direct collega’s organisatie breed aangehaakt zijn voor draagvlak,
• Tijdelijke vergunning is kans voor verplaatsbare conceptbouw.
• In combinatie met het doelgroepbeleid is er ook voor een significante kortere periode dan de businesscase voor flexwoningen van 15 jaar,
• Het hergebruik van een fundering van een gebouw kan financieel voordeel bieden en is soms in combinatie met modulaire bouw mogelijk,
• Leg vooraf extra kwaliteitseisen vast bijvoorbeeld voor gezondheid van de bewoner, hittestress, CO2-opslag, flexibele inzetbaarheid (van een persoonshuis naar gezinswoning) als drager voor lange termijn kwaliteit van de woning
• Maak de verplaatsbaarheid van de woning ook van extra waarde
• Neem mee dat multi inzetbaarheid op langere termijn ook tot een hoger rendement leidt

Meer weten over de kansen en noodzaak van biobased en industriële bouw?

1. College van Rijksbouwmeester en Rijkadviseurs: Een nieuwe bouwcultuur 
2. Duurzaamgebouw en Wegrow: Benchmark Biobased Bouwen
3. Rli: Bouwen met toekomst: werken aan woningen van duurzame materialen

Meer weten?

Ben je benieuwd wat Cirkelstad Zuid-Holland (Drechtsteden, Den Haag, Groene Hart, Rotterdam, Leiden) voor jouw organisatie kan betekenen, of wil je meedoen aan een van onze bijeenkomsten of trajecten? Neem gerust contact met ons op. We denken graag met je mee en vertellen je meer over de mogelijkheden om aan te sluiten, samen te werken of een concreet project in te brengen. Neem contact op met de spinner Sandra Nap van Cirkelstad Zuid-Holland via zuidholland@cirkelstad.nl