Cirkelstad MRA Duurzame Gebiedsontwikkeling

In de ochtend van 2 april 2026 is de community van Cirkelstad MRA bijeengekomen om zich te verdiepen in duurzame gebiedsontwikkeling. We zijn te gast in Maakgemeenschap de Hoop, een atelierdorp dat ruimte biedt voor creativiteit, vakmanschap en ontmoeting.

Eefje Remijn (Spinner Cirkelstad Metropoolregio Amsterdam) trapt de ochtend af en heet iedereen welkom. In de zaal zit een divers publiek. Zo zijn ambtenaren van de gemeente Zaanstad, gemeenten Amsterdam en provincie Flevoland aanwezig, maar ook bouwers, zoals Aalberts en Van Wijnen zijn vertegenwoordigd.

Het ideale proces

De eerste spreker is Vera van Maaren. Vera is Themaspecialist Gebiedsontwikkeling bij Cirkelstad en Projectmanager bij C-creators. Vera neemt ons mee in de ontwikkeling van de praatplaat voor het ideale proces van toekomstbestendige gebiedsontwikkeling.

Een aantal belangrijke lessen zijn:

• Betrek de verschillende domeinen, zoals duurzaamheid, beheer en wonen vanaf het begin,
• Denk al vroeg na over de gebruikers- en beheerfase
• Leg ambities in een vroeg stadium met de betrokken partijen vast.

Juridische sleutelmomenten

Jacco is juridisch adviseur bij AT Osborne en gaat verder in op de juridische sleutelmomenten die kunnen bijdragen aan duurzame gebiedsontwikkeling. Hij bespreekt onder andere hoe ambities kunnen landen in het omgevingsprogramma, de anterieure overeenkomst en het omgevingsplan. Het dilemma van wettelijke en bovenwettelijke eisen wordt besproken. Aan de ene kant zijn gemeenten gehouden aan de wettelijke eisen van onder andere het Besluit bouwwerken leefomgeving en dragen deze eisen bij aan standaardisering, snelheid en kostenmanagement. Aan de andere kant zijn deze eisen niet altijd ambitieus en willen gemeenten bovenwettelijke eisen stellen.

Jacco legt uit dat niet op elk thema van toekomstbestendige gebiedsontwikkeling landelijke eisen gelden. Zo is er meer ruimte om lokale eisen te stellen voor gezondheid, biodiversiteit en klimaatadaptatie dan voor energie en materiaalgebruik.

Uit de zaal wordt daarnaast opgemerkt dat het niet altijd alleen gaat om ambities, maar er vaak ook landelijke en Europese doelen gelden, onder andere op grond van wettelijke taken en zorgplichten. We concluderen dat deze doelen als kader om de mogelijkheden van publiek- en privaatrecht heen getrokken kan worden. Binnen dit kader bieden zowel het publiekrecht als het privaatrecht handelingsperspectief.

Interactief spel

Er is genoeg geluisterd. Het is tijd om met de aanwezige deelnemers in beweging te komen aan de hand van een serious game. De deelnemers onderzoeken op een spelende en interactieve wijze een gebiedsontwikkeling in de gemeente Zaanstad. Marco van Zanen, Procesmanager Gebiedsontwikkeling in Zaanstad, introduceert de casus: het woningbouwproject van Parteon aan de Verzetstraat in Koog aan de Zaan. Het project bevindt zich in de fase van de startnotitie en het vastleggen van uitgangspunten. Een dilemma is de keuze renovatie of sloop-nieuwbouw.  Ook relevant is de snelweg die langs het project loopt. Dit geeft uitdagingen voor de gezondheid van de bewoners en het woon- en leefklimaat.

Vanuit verschillende rollen passen we de zojuist opgedane kennis toe en krijgen we inzicht en overzicht in wie wanneer nodig is in het gebiedsontwikkelingsproces en welk gesprek daarbij nodig is. Het gesprek vindt plaats aan de hand van de ‘rode draad’. Het rode touwtje wordt doorgegeven van spreker naar spreker. De procesmanager neemt als eerste het woord en geeft aan breed ambities op te willen halen en alle domeinen te willen betrekken. Dit resoneert bij de stedenbouwkundige en de specialist, zij denken graag mee. Ook wordt besproken dat financiële dekking lastig kan zijn. De adviseur van beheer blijkt ook te laat in het proces te worden meegenomen. Beheer ziet verschillende uitdagingen, deze moeten niet pas achteraf worden besproken.

Zodra het tijd is om het gesprek af te ronden, wordt de rode draad op de grond gelegd. Dit laat de verschillende interacties zien, wat een flinke wirwar is geworden. De rode draad is letterlijk een kluwen geworden.

Geleerde lessen

Vera en Eefje sluiten de ochtend plenair af. Er is een aantal belangrijke lessen geleerd:

• Een (gebiedsgericht) omgevingsprogramma kan het proces van een duurzame gebiedsontwikkeling versnellen. In het programma maak je al gemotiveerde keuzes en heb je bijvoorbeeld al een MER uitgevoerd.
• De gemeente heeft niet alleen een zorgplicht, maar ook een wettelijke taak om klimaatdoelen te behalen.
• De gemeente heeft een mooie gereedschapskist met zowel publiekrechtelijke als privaatrechtelijke instrumenten om een duurzame gebiedsontwikkeling te realiseren.
• Een gebiedsontwikkeling is complex: betrek de juiste domeinen op tijd en denk goed na over wie je nog (eerder) moet betrekken.
• Maak keuzes en communiceer deze helder. Denk hierbij ook aan welke partijen je wel of niet betrekt. Er kan namelijk ook een onwerkbare hoeveelheid aan betrokken partijen ontstaan.
• Maak in een vroeg stadium een conceptplan en verken dit verder met stakeholders. Hierin hoef je nog niet alle ambities (juridisch) vast te leggen, maar dit geeft wel concrete onderwerpen van gesprek.

Partner worden?

Heb je vragen of wil je partner worden van Cirkelstad MRA? Neem dan contact op met de spinners! Dit zijn Eefje Remijn (06 51822199) en Anne-Louise Bergkamp (06 10049417), ook te bereiken via mra@cirkelstad.nl